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长租公寓爆仓,看不懂的神操作租客们躲远点好

2018-08-23 18:15:18 来源: 京晨晚报网 作者:
摘要: 原标题:长租公寓爆仓,看不懂的神操作租客们躲远点好
文丨沈彬
当吴景辉说“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,还像是一个“狼来了”的故事时,已经有长租

原标题:长租公寓爆仓,看不懂的神操作租客们躲远点好

文丨沈彬

当吴景辉说“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,还像是一个“狼来了”的故事时,已经有长租公寓“爆仓”了,分分钟以身试法,将脓血溅得租客、房东满身,留下一地鸡毛。

近日,杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产,而4000户租客们通过一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家,如今租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向爱上街还钱,房东也正在收房。这个坑谁来填?

(8月15日,房东和租客在杭州鼎家总部讨说法,民警到现场维持秩序)

这个长期公寓+租房贷的模式,可能被创业精英们说得天花乱坠、在PPT里说得惊天动地,但是落实到法律关系上,它是有严重问题的,不仅是权利和风险义务不匹配,且复杂到了律师都看不懂的程度。

从法律风险的角度说,它是将房租资产证券化(ABS),而且动辄就是数万元,甚至几十万元的租金贷款,全部集中到了房产中介手中,而房东仍是按月拿租,租客却背下了所有的贷款。

从法律性质的角度来说,它涉及多种法律关系:房东和中介(运营方)是租赁合同,中介(运营方)和租客是转租赁合同,租客和贷款平台之间是借贷关系。

但是,整个模式中,最不可理解的就是租客贷款——明明是租客向金融公司借的贷款,为什么钱要打给中介?债是自己背的,钱给了中介?其中的权利基础在哪里?中介公司支付了什么样的对价,就可以拿到这笔动辄数万乃至几十万元的巨款?房子并不是房产中介的资产,仅仅是转租就获得了海量资金。这被网友称为“空手套白狼”,也不是没有道理的。

这个“神操作”颠覆了权利义务相匹配的法律原则,成为风险之源。

还是要说明,这个“房租贷”和之前银行与房地产开发商合作的“安居贷”有着本质区别。去年,建行深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议,推出“安居贷”,为租客提供纯信用贷款用于租房,最高可贷100万,这个其实是最终以开发商手中的房产作为抵押的,开发商拿到了贷款,但也把房子做了抵押。而长租公寓堪称“空手套白狼”,拿着转租合同直接变现了大把银子。

(租客展示的房租分期页面)

有律师建议:在“爆仓”之后,房客仍在交房租期间,房东无权赶走房客,房东应去法院起诉鼎家侵占租金。这么理解法律恐怕就一厢情愿了,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除(比如“二房东”不付房租时),出租人请求负有腾房义务的“次承租人”支付逾期腾房占有使用费的,法院应予支持。在原承租合同解除的情况下,租客作为“次承租人”是负有“腾退义务”的。

其实最高法还规定:如果二房东不付租金了,租客可以通过向房东代付租金的方式,避免被扫地出门,但是最高法并没有考虑到“长租贷”这个妖孽的操作,一下子把一年甚至几年的房租都交给了房产中介,租客不可能做两遍冤大头,再把钱交一遍给原房东。

在所谓“互联网颠覆一切”的口号之下,互联网金融界有了一波波僭越法律的“神操作”。这波长租公寓+房租贷既不像传统的信托合同,也不像转租合同,更不是房产中介的老本行——居间合同,复杂到了律师都看不明白、法官弄不明白的程度,游走在法律的边缘。这个灰色模式对谁最有利?那就是落袋为安,拿了大把现金的人,是可以随时跑路的。年轻租客们,你贪的是“押一付一”“0押金”的优惠,人家却指望你给他背债呢!

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