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从限售到现售,房地产还有春天吗?

2018-10-19 11:14:28 来源: 格隆汇 作者:
摘要:   大学里遇到很多教授,听到许多新鲜的讲义,其中印象深刻的是经济学老师,初见他时觉得有些年轻,后来知道他是在海外苦学多年经济学后回国教书。记得第一天他就草
  大学里遇到很多教授,听到许多新鲜的讲义,其中印象深刻的是经济学老师,初见他时觉得有些年轻,后来知道他是在海外苦学多年经济学后回国教书。记得第一天他就草草讲了经济学发展脉络,然后列了一堆书单,在最后他指着亚当斯密的《国富论》强调,这本书是他的经济学启蒙书籍,市场这只看不见的手就是经济领域的上帝。

  毕业后,2015年初刚好校庆,我们几个同学回校碰巧遇到他,那次聊了很多经济话题,记得当时经济学老师下了几个判断:中国的房地产市场就是一个泡沫、比特币的结局必然与荷兰郁金香热一样、长期看中国股市大有作为。

  如他此前所预期,他赶上了2015年的人造大牛市,赚了一大笔,但是7月突然清理配资,踩踏式下跌演变成股灾,一夜回到解放前。而出于对房地产泡沫的判断,他一直没买房。与此同时,另一场席卷全国的运动正悄然进行着,棚改货币化催动房价不断上涨,终于在2017下半年经济学老师忍不住买了房。

  后来我们总结:知识改变命运。

  1

  深圳的天气入冬了,直接从夏天切换到冬天,南方没有四季只有冬夏两季,中国的房地产市场本来会像南方的天气。但是,中国房地产的上帝之手不是市场,而是政府,“上下其手”地调控着全局。

  如果说,中国特色的市场经济发展需要摸着石头过河,那么我们在房地产调控的经验方面,已经能脱离地心引力自由飞行,还摸啥石头啊。

  08金融风暴后,中国启动了四万亿计划,在基建狂魔的道路上狂奔,当然少不了房地产,但是用力过度,多产生了一点库存。一座座空城拔地而起,内蒙古鄂尔多斯、内蒙古呼和浩特清水河、河南郑州郑东新区、辽宁营口、惠州大亚湾等,在这些水泥砖块森林里,人是稀有动物。

  房地产库存高企,这在西方经济学里是个难题,房子又不能像牛奶那样倒掉。但是,这在我们这里就不是个事,央行连续降息,贷款利率打折,国务院发文提高棚改货币化安置比例,现在被称为“涨价去库存”,100城库存从2015年高点持续下跌。

  而房价则是节节高升,最先暴涨的是深圳,在2015年房价飙升了一倍多,接着在看得见的手调控下,深圳房价政治正确的横盘,热钱很快涌向上海、北京和其他二线城市。

  接着,就是三线城市去库存接力。

  截止9月库存已经跌至51个月最低,8月份新增居民贷款占比达55%,在四年去库存政策和货币化安置推动下,全国房地产库存已经降到4年来最低水平。

  终于,去了一点库存,杠杆转移到高储蓄的居民,银行的资产负债表也修复了一些,地方土地财政收入也增加了,GDP也维持在新常态“L型”横线上。

  2

  相信多年后,港股的房地产分析师回忆起2017年内房板块,嘴角仍会露出微笑,这可能是内房股最好的光景。

  这一年,碧桂园恒大这些巨头销售超5000亿,恒融碧的股价翻了四五倍;这一年,许老板登顶中国首富,孙老板大笔一挥150亿驰援乐视……

  香港业绩会时,分析师们就情绪激昂,挤满了香港中环酒店。管理层坐在台上,聚光灯打在他们脸上,洋溢着幸福,他们风趣幽默地回答着提问,底下响起了一阵掌声和欢笑声,现场一片和谐欢乐。回去后分析师们打开自己的模型,脑海里思考着如果碧桂园过万亿,利润多少…….

  但是,踏入2018内房板块就变成了另一番光景。

  这让我想起了王小波的黄金时代:那一天我二十一岁,在我一生的黄金时代。我有好多奢望。我想爱,想吃,还想在一瞬间变成天上半明半暗的云。后来我才知道,生活就是个缓慢受锤的过程,人一天天老下去,奢望也一天天消失,最后变得像挨了锤的牛一样。可是我过二十一岁生日时没有预见到这一点。我觉得自己会永远生猛下去,什么也锤不了我。

  内房股就像那只被骟的牛,当我们以为它会永远生猛下去的时候,它正被一锤锤下去。

  一切的结果不是毫无预兆,而是之前就已经埋下伏笔。

  2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这四个字成了后续文件的最高纲领。

  让子弹飞一会,纲领落地后,与就具体的配套政策中给了半年多的时间差。此后,一系列的具体政策密集地落下。

  调控深度和广度都不断加深。从调控手段看,从普通操作限购、限贷、限价、限商,升级到了限售,这是这轮调控采取的新的政策,买了新房的要过几年后才能卖,买完后自动锁盘,租售同权、共有产权也在加速推进。截止2017年9月23日,实行限售城市就超过30个。

  这次是分城调控,调控城市的面不断延伸,使得调控周期拉长。

  2018年货币化棚改开始退潮。棚改催生了这两年红红火火的房地产热潮,为三四线城市去了一点库存。

  这些调控政策落下来,房价都是没调控多少,但是内房股股价先被捶下去。

  当市场认为已经没有政策捶的空间了。三季度国常会强调坚决遏制房价上涨。9月下旬,广东省住建厅向上级部门建议“取消商品房预售制度”的文件流出,房地产行业一片哗然。该文件并非执行方案,仅是在行业内征求意见,但文件背后透露出官方对于商品房预售改现售持的态度。

  站在这个时点,很多人才真正体会到“房住不炒”四个字的重量。两年时间,从限售到现售,我们一直在调控的路上。

  据中原地产统计,9月单月全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次。截至10月初,年内累计房地产调控政策发布次数更是接近400次,比去年同期增加8成。

  你说一个炒房地产股的,怎么就研究起了政治学理论呢。

  3

  股票就是情绪的放大器,政策锤子落下,一时半会捶不动房价。即使开发商的房子还卖的挺好,但是对开发商已经没有信心,现金流断裂担忧不断打压估值,股价先跌敬。

  克尔瑞数据显示,前九个月TOP100房企累计实现销售额约 7.2 万亿元,累计同比增长约 42%,相比上月累计增速持平,单月同比增长约 43%,单月增速相比上月有所回落,但仍维持在较高水平。

  有人星夜赴考场,有人辞官归故里。几经调控,坚挺的房价也终于停歇了。

  9月15日,国家统计局公布数据,8月份70大中城市住宅价格上涨的城市数量达到了67个,涨幅持平的城市2个,下跌的仅1个。

  但是,中国房产信息集团(CRIC) 跟踪31个城市的数据显示,在本月“黄金周”国庆假期期间,按建筑面积计算的房屋销量同比下降27%,而过去十月的“黄金周”是中国的购房高峰期。

  各地的降价盘越来越多,砸售楼处的新闻也逐渐增多,这或许只是刚刚开始。

  10月17日,媒体报道广东省中山市最近推出的16宗居住用地无一例外被要求“现房销售”,其中有3宗流拍,市场人士分析中山是预售制试点。但官方称非现房销售试点,中山市负责人称,中山市挂牌出让的“现房销售”的地块,均是由国土资源局统一要求,并不能被认为是试点工作,后期是否会因市场反应过大调整,要看国土资源部门和市里的统一安排。

  一个朋友跟我说,当国内要封杀某个导演,不会有封杀文件,但是那个导演还是会被封杀了。

  我在《如果取消预售制,那么房地产该怎么活?》里提到,预售制是高周转的灵魂,如果取消预售制,那么现售将大幅增加开发商贷款成本,更重要的是,在去杠杆融资收紧当下,可能加剧开发商现金流断裂的风险。

  这就像一辆高速行驶的卡车,突然要刹车减速,翻车风险陡增,而长期看,取消预售制则是把桥给拆了。

  根据中指院数据,重点城市整体去化率约为 65%,较前期有明显下滑。

  对于开发商,在潜在现售,或者官方加强预收款监管的预期下,开发商只能更快飙车回款,为了加快去化,只能降价促销。相反,市场购房者的观望情绪也会增加。

  对于买房巨婴,则会举起横幅,上面用红色油漆写:“业主泣血声讨,跪求政府为民做主。”

  对于地方政府,则是土地流拍增加。追求回款的开发商可能会受到官方的窗口指导,不能降价,或者降得太多。政策的收紧和不确定性打击开发商的拿地意愿,地方财政收入压力上升。

  截止9月全国房地产市场土地流拍超过137宗。在2018年9月,全国300城市成交楼面均价为2004元/平方米,环比下滑18%,同比下滑27%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3403元/平方米,环比下滑12%,同比下滑35%。住宅类用地的平均溢价率仅为8%,而去年同期则为31%。

  以中山为例,2017年中山卖地收入约280亿元,占政府性基金收入95.45%。政府性基金收入与一般公共预算收入的比例为93.83%,接近持平。

  而根据海通证券测算,在预售制度变化下,保持销售净利润率不变对地价的影响。考虑最严重的情况,预售变现售,则地价相较标准预售情况(8 个月)下降 8.55%,相较预售提前情况(5 个月)下降 12.98%。假设一线二线预售从 8 个月变成现售、三四线从 5 个月变成现售,则全国土地出让金在预售变现售、预售变现售+IRR12%两种情况下分别下滑11.00%和 20.14%。

  4

  小结

  前几天,证监会刘主席开了个会,对股市投资者说,股市的春天不远了。

  但是,股市不像房地产市场,没有领会会议精神,股民等来的却是春风又绿江南岸。现在市场一直在传要降税,但是一降税,地方收入更捉襟见肘,降税和地产调控紧缩似乎是一个不可调和的矛盾。

  亚当斯密在《国富论》里指出,看不见的手会在冥冥中形成和谐的市场秩序,但是,我们的经济学是看得见的手和看不见的手,两手都要抓。

  现在房地产市场调控已经来到利益与灵魂碰撞的深水区,这只看得见的手又会往那边拨,房地产市场还会等来春天吗?

  文章来源:格隆汇

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