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李宇嘉:如何看待三四线楼市前景和棚改范式

2018-10-13 11:54:00 来源: 中新经纬 作者:
摘要: 原标题:李宇嘉:如何看待三四线楼市前景和棚改范式
中新经纬客户端10月13日电 题:《李宇嘉:如何看待三四线楼市前景和棚改范式》
作者 李宇嘉 (深圳市房地产

原标题:李宇嘉:如何看待三四线楼市前景和棚改范式

中新经纬客户端10月13日电 题:《李宇嘉:如何看待三四线楼市前景和棚改范式》

作者 李宇嘉 (深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

棚改,作为城镇化过程中的一个自然现象,近期被作为影响中国楼市中长期走势的悠关变量而备受重视。10月8日的国务院常务会议确定,就“部署推进棚户区改造工作”,严格把好棚改范围和标准、严格评估财政承受能力;严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为;商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。这被各界解读为棚改将全面退潮,从而一直被认为由棚改支撑、占全国楼市60%体量的三四线楼市将全面回调,而全国楼市上游开发和下游销售也将加速下行。

回溯棚改货币化安置政策历程

事实上,2017年8月,住建部等六部委要求,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,棚改政策自此开始收紧。6月25日国开行“一刀切收紧棚改贷”传闻,尽管后被辟谣,但基于部分棚改项目违规(扩大范围和房地产化)、三四线房价上涨等综合考虑,棚改贷已开始下降。2018年上半年,主要投向棚改的抵押补充贷款(PSL)4976亿元,同比上涨约64%,但7月和8月分别仅新增303亿和91亿,收紧棚改贷并非空穴来风。7月12日,住建部表示,因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式,棚改因地制宜成为主基调。

此次国务院常务会议,关于棚改范围、货币化安置、地方债务等,措辞相比之前的“因地制宜”更加严厉,这是否预示着棚改政策全面收紧、未来棚改规模全面降速?2015年推出3年棚改计划,目的是“去库存”。国家统计局数据显示,至2015年11月,商品房待售近7亿平米,按彼时节奏需4.5年消化。当时,国际上普遍认为,“高库存”是中国系统性风险的来源。但截至今年8月,百城库存降至2011年11月水平,三四线去化周期降至7.6个月,库存创9年新低。库存在短短3年快速下降的同时,三四线房价快速反弹,甚至出现暴涨。今年8月,一二三线城市新房价格指数环比增幅分别为0.4%、1.4%和1.7%,70城涨幅居前的多为三四线。

棚改政策调整与三四线城市楼市走向

按照《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,棚改将在2020年前基本完成。其中,2015-2017年完成700万套、2018-2020年1000万套。但实际上,2015-2017年就完成超过1800万套,即提前3年完成了棚改目标,使2018-2020年成为棚改的扫尾阶段。基于此,2020年之后,以工矿、林区、垦区、城中村、旧住宅区等为主的棚改将趋弱。另外,近年来在推进棚改的过程中,三四线楼市供需两旺,在推动去库存的同时,也间接产生了房价上涨、投资需求泛起、杠杆率攀升等问题,这与“房住不炒”和城镇化方向不符。因此,无论棚改规模,还是货币化安置的比例,都需下调。

但是,这并不意味着,三四线楼市会出现断崖式下行,进而导致全国楼市体量(开发和销售)断崖式下行。虽然有人认为,货币化安置是棚改及三四线这一轮楼市回升的“助推器”,若退出和大幅度降低货币化安置,对三四线楼市可谓是釜底抽薪。但事实上,货币化安置并非三四线楼市火爆的主力,中国家庭金融调查研究中心的数据也支持这一点。2013-2017年,一线城市有11.4%的家庭经历了拆迁,二线城市这一比例为9.3%,三四线城市这一比例为6.1%。2013-2017年,经历拆迁的城镇家庭购房占13%,其中货币化安置购房占20%。由于存在第二套住房、投靠亲戚、在二线城市(特别是在省会购房),80%的货币安置家庭并未在拆迁地购房。

而根据中国家庭金融调查研究中心统计,2013-2017年,一线、二线、三四线城市非本地常住居民购房平均占比为0.5%、9.3%、14.5%,三四线城市占比最高,华南区域占比近30%。2013-2017年,三四线城市非本地购房比例从11.2%上升到21.2%,而本地常住居民购买两套及以上的现象也很常见,占比高达25%。尽管业内一致认为,近几年三四线楼市投资需求占主导,但在房价普涨的这几年,带有投资诉求的购房比例,在一二线城市更高。因此,以投资需求占主佐证三四线楼市健康,这不是合理逻辑。事实上,非本地购房需求崛起,是三四线楼市繁荣的保障。

非本地购房需求崛起,除投资需求溢出外,更大程度上是由于过去几年一二线城市房价快速上涨,新增和常住居民无力置业,转向就近购房或返乡置业。根据中国指数研究院统计,华南区域三四线城市,非本地购房高达29%,佛山、东莞外地购房超过40%,主力群体就是深圳、广州常住无房户的外溢购房。再如,热点城市武汉、南京、苏州和成都等,外溢购房比例达30%左右。同时,由于近年来国家及各地投入巨资,打造了一张巨大的经济网络,高铁、轨道、高等级公路建设成指数级增长,二级公路、互联网已实现村村通等,城乡实现了完全意义上的互联互通,从而使就近到城市购房成为越来越多农村居民的选择。

目前,进入城市以购房来扎根,并获得财产性收入,这是包括农村居民在内的全体国民的信念,而这种信念在互联网传播后的示范效应、预期效应下,逐渐成共识。只要城镇化继续推进,认可并夯实这一共识的人会越来越多。未来,人口将继续涌入一二线城市,强化这类城市的高房价基础。所以,新进入者(大学生、城市间流动者、新进城的打工者)在抱怨收入和房价不匹配的同时,要实现“住房梦”,就需走向周边或家乡三四线城市。基于此,即使2019-2020年棚改更多向内陆腹地三四线城市倾斜,三四线楼市也不会快速下滑,这也是各大房企纷纷转战三四线的主要原因。

棚改目标达成后将何去何从?

最后,就棚改而言,2020年棚改收尾以后,是不是就没有棚改了呢?事实上,棚改是城镇化和城市发展过程中,存量空间盘活和再利用的一种形式。目前,西方国家城镇化率普遍超过80%,但城市复兴、旧区活化、功能再造、空间调适等旧改一直在进行。目前,中国经济和社会发展最大问题就是不平衡,特别是城乡、东西部、大小城市之间,在发展水平、公共服务、产业结构、社会保障等,存在巨大差距。同时,经济形势“稳中有变”、中美贸易摩擦等内外部环境下,中国需要激发内需潜力,而不平衡恰恰预示着巨大的内需潜力,旧改则是激发内需的必要手段。比如,农村危房改造、乡村振兴、集体土地入市、租赁住房发展、老旧住房加装电梯等,都是为了填平非平衡的鸿沟,打造包容性增长社会,让最广大人民群众分享城市(镇)化红利。

从空间需求看,上述几方面都是存量空间盘活,都是棚改的延伸。未来,城镇化还会继续,城市(镇)居民对美好生活的诉求与日俱增,公共服务“补短板”将是增长新路径的载体,棚改还会继续存在、其形式还会延伸。例如,从工业主导到服务业主导,占各大城市占40%的产业空间,将会相继进入面向人口集聚的服务业的盘活阶段,包括住宅、个创空间、教育医疗等公共服务“补短板”等等。未来,城市告别“摊大饼”,供地主要靠存量盘活,这就是各种各样的“新棚改”。

从资金来源看,此次国务院常务会议提出,保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方棚改专项债发行力度,对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策。可见,货币化退出后,新的金融工具会介入,只要有助于人、产业、空间的融合,“新棚改”就会获得支持。(中新经纬APP)

李宇嘉

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