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严跃进:公积金如何支持共有产权住房?

2018-09-27 16:21:00 来源: 中新经纬 作者:
摘要: 原标题:严跃进:公积金如何支持共有产权住房?
中新经纬客户端9月27日电 题:《严跃进:公积金如何支持共有产权住房?》
作者 严跃进 (易居研究院智库中心研究总

原标题:严跃进:公积金如何支持共有产权住房?

中新经纬客户端9月27日电 题:《严跃进:公积金如何支持共有产权住房?》

作者 严跃进 (易居研究院智库中心研究总监,中新经纬特约专家。研究方向为房地产市场与政策、房地产大数据、区域市场投资风险等。)

近期北京住房公积金管理中心出台新政,即《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。此次政策在关于“调整首付款比例”方面,明确规定,购买共有产权等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%。之所以要提这一点,就在于过去公积金购房政策,更多是围绕新建商品住宅和保障房等类型,而对于夹心层概念的住房关注较少。考虑到共有产权住房未来在部分城市的占比会比较大,所以研究相配套的公积金贷款政策,显得很关键。

共有产权住房使用公积金的规定更加明晰

北京此次公积金政策,对不同住房类型规定了不同的公积金贷款政策。比如说对于经济适用住房,其首付款比例不低于20%。而对于政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例,则不低于35%。换而言之,共有产权住房首付款比例30%的规定,是介于这两种住房之间的。此类贷款政策的含义很清晰,即共有产权住房是政策性住房和商品住房的中间过渡形式。

共有产权住房的公积金贷款政策,过去规定相对含糊。2017年9月正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定,购买共有产权住房的,购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。而相对明确的政策则出现在2018年7月。该期间出台了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》。政策规定,适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行,不低于30%;不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例参照普通住房执行,不低于60%。此次政策对于公积金贷款表述不清晰,而且用了“参照”等字眼。

所以北京此次出台的公积金的政策,公积金支持共有产权住房有了较为明确的规定。从全国各地情况看,共有产权的金融支持政策多是笼统性的,而没有很细致的地方。比如今年9月11日广东省住建厅发布的《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》中,也只是更多地强调了土地供应和开发投资等概念。所以说,北京此次出台的政策对于全国共有产权住房的公积金贷款政策落地有较为积极的借鉴意义。

公积金支持共有产权住房的新问题

在讨论公积金贷款共有产权房可能遇到的新问题和新情况时,要结合共有产权住房“共有”等特殊属性。

第一个问题是此类支持性政策是否会被架空。之所以这样说,是因为认购对象的特殊性。未来此类住房的购房者或更多体现为青年夫妇。此类群体首付能力弱,更需要依赖贷款政策。但是很明显,按照北京当前公积金政策,每缴存一年只可贷10万元,那么预计此类群体贷款额度是不高的。如果不够额度,是否会架空公积金对此类住房支持的概念?

第二个问题是未认购产权是否可以用公积金贷款。共有产权住房中,有一部分产权是政府持有的,在认购初期也没有包括在购房价款中。但是后续购房者若想回购政府持有的这部分产权,那么是否可以用贷款来进行?这其中自然也会涉及到公积金贷款的概念。而且,这部分公积金贷款属于第二次贷款还是第二套贷款呢?

第三个问题是公积金贷款支付房租时的分配问题。从共有产权住房的出租情况看,未来租金收益是要按产权比例进行分配的,即政府也可以享受一部分租金收益。但如果后续租房者用公积金贷款来租房,那么相对应的资金如何调拨呢?这或需要公积金中心、代持机构、房东等之间协调。

第四个问题则是二手房的贷款问题。在普通住房的公积金贷款中,本身也会考虑房龄、贷款年限等内容。对于共有产权住房来说,目前交易的基本上是新房,本身还没有二手房的概念。但是预计就在这几年,二手性质的共有产权住房会增加。那么此时公积金贷款的额度、期限等如何确定呢?

公积金应该创新金融支持业务

共有产权住房和普通住房、租赁住房等将形成三足鼎立格局。考虑到共有产权住房市场占有比例的不断提高和政府层面的不断支持,未来积极关注此类住房的金融贷款政策,尤其是公积金贷款政策,显得很关键。对于此类金融政策的关注,一方面可以为相关金融机构业务拓宽提供新思路,另一方面也可以为共有产权住房金融业务发展提供新支持。

第一,对于共有产权住房来说,未来在组合贷等方面应该有更好的创新和服务。共有产权住房有其特殊性,在认购环节比较繁琐,流程较长。在实际情况中,我们可以看到,共有产权住房也面临购房者放弃认购等尴尬的情况。这可能是因为公积金贷款额度不够,同时组合贷方面的政策配套也不完善,又或是公积金管理中心缺乏此类服务,这都会挫伤购房者的认购积极性。未来这方面是需要做调整的。

第二,“公积金”和“共有产权住房”有共性。比如,都具备了市场化运作且兼顾保障的属性,所以两者结合应该是比较完美的。未来公积金贷款是否可以向共有产权住房领域倾斜、贷款额度是否可以提高、公积金贷款利息补贴是否可以考虑等?这些问题值得注意。这些工作做到位,也可以增强大家利用公积金认购共有产权住房的积极性。

第三,可以加大公积金的金融支持业务。若是未来公积金支持共有产权住房的力度较大,那么对公积金中心来说,是否可以形成公积金贷款的证券化产品?公积金贷款证券化模式并不新鲜,但更多是在普通商品住宅领域。现在共有产权住房的市场占比不断增加,此类新项目进行证券化也显得很有必要,其金融创新力度可以加大。(中新经纬APP)

严跃进

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